Discussie II: ‘” Samen aan de slag (of zelf aan de slag?)”
In deze paneldiscussie komen een projectontwikkelaar, twee architecten en een stedenbouwkundige aan het woord. Marcel Schippers, Dudok projectontwikkeling, Olivier van den Hoven, architect, eigenaar van Architectenbureau in Rotterdam, Nicky van der Kooij, Dordtse architect in opleiding, werkzaam bij Dordts architectenbureau (Groeneweg van der Meijden Architecten) en tenslotte Bert te Kiefte: stedenbouwkundige, o.a. voor gemeente Dordrecht, verantwoordelijk voor gebiedsvisies en nieuwbouwprojecten (Volgerlanden). De dagvoorzitter vraagt de panelleden bij hun introductie om gelijk een eerste statement te maken.
Vd Hoven merkt dat de politiek vooral over (grote) aantallen spreekt. Zelf is hij in Rotterdam vooral bezig met het invullen van plekjes waar het voorheen ondenkbaar was om er te bouwen. Toch lukt dat inbreiden nu wel, ook in tijden van toenemende schaarste. Maar het kan ook kwaliteiten toevoegen.
Vd Kooij is als afstudeerproject bezig een Wooncoöperatie Dordtse Young Professionals op te zeggen. Zijn doel is om een architectonisch ontwerp te maken van een kwalitatief hoogwaardig woonprogramma in coöperatie vorm. Dit moet voor en door startende midden- en hoogopgeleiden vorm krijgen, die een woning zoeken in de Dordtse spoorzone. Zelf woont hij overigens nu met ca. 150 andere studenten in het oude Thurenborgh complex. V.d. Kooij schetst het probleem: waar gaan en kunnen deze jongeren wonen als ze afgestudeerd zijn en werkzaam zijn binnen de metropoolregio Rotterdam Den Haag?
Te Kiefte geeft aan dat de gemeente wel ambitie heeft, maar dat hij de visie nog mist. Er is geen antwoord op vragen hoe de gemeente de ambitie denkt te realiseren. In reactie op de voorgaande discussie vindt hij overigens dat Dordrecht vooral op eigen kracht moet opereren, niet moet gaan voor “Rotterdamse oplossingen”. Het is immers een heel andere stad.
Schippers heeft een halve dag met wethouder Stam de stad verkend op zoek naar mogelijke nieuwe bouwlocaties in Dordrecht. Dat waren er, zelfs buiten het groene buitengebied, verrassend veel.
Dagvoorzitter Sörensen vraagt of de gemeenteraad bereid is die fietstocht gezamenlijk te maken, het antwoord van de aanwezige fracties is “ja, heel graag zelfs!”!
Schippers benadrukt allereerst dat Dudok als projectontwikkelaar ook samenwerkt op het gebied van sociale woningbouw met woningbouwcorporaties als Trivire, bijv. in Crabbenhof. Het gaat het bedrijf niet alleen om geld verdienen, maar ook kwaliteit toevoegen aan de stad. Daarvoor is echter ook de steun van de gemeenteraad nodig. Met name bij binnenstedelijke ontwikkelen staan er al snel tegenstanders op.
Vd Hoven benadrukt dat de overheid op veel gebieden in de woningbouw is teruggetreden, en niet zo veel instrumenten meer heeft.
Te Kiefte geeft aan dat een belangrijke vraag, waar moet je als gemeente zelf echt zwaar investeren niet wordt beantwoord. De spoorzone en de contouren van de N3 vormen duidelijke obstakels voor verdere ontwikkelingen in de stad, dat moet je dus eerst aanpakken.
Van der Kooij vindt dat momenteel te weinig wordt ontwikkeld voor jongeren. Er liggen duidelijk kansen in het stationsgebied. De randstad is ook bij minder intercities goed bereikbaar. Studenten die in de metropoolregio een baan krijgen later, kunnen prima in Dordrecht blijven wonen. En willen dat ook wel. Een auto hebben ze niet nodig, die is een te grote kostenpost. Dus gemeente: creëer een woonmilieu voor jonge urban professionals rond het station. Want een wijk als Sterrenburg is niet aantrekkelijk qua bereikbaarheid en een betaalbare woning in het centrum is een speld in een hooiberg. Schippers herhaalt de opmerking van makelaar Kools eerder dat de gemeente inzet op minimaal 60-80 m2, jongerenhuisvesting past dus niet in de visie van de gemeente. Overigens zijn hier wel flexibele oplossingen voor (woningen van 45m2, die wordt gemaakt in een casco van 90 m2, door middel van een “demontabele” wand met twee natte cellen die makkelijk opgesplitst, dan wel samengevoegd kunnen worden).
Vd Hoven wijst op de huidige gekte op de woningmarkt, waarbij jongeren alleen bij tophypotheken aan de bak komen. Tiny houses zijn ook geen echte oplossing. Want de helft van woningkosten vormen de grondprijzen. En gezien de aantallen die je nodig hebt, eindig je bovendien al snel met weilanden vol.
Interessanter vind vd Hoven de ontwikkelingen in de deeleconomie, waarbij mensen gemeenschappelijke voorzieningen delen. Bijv. een logeerkamer die anders vaak leeg blijft staan. In het buitenland is het ook normaler dan bij om samen in coöperaties te bouwen. Coöperatieve woonvormen vormen niet alleen een oplossing voor doelgroepen die momenteel moeite hebben op de woningmarkt. Het gaat hem óók om de verdichting die je met coöperatief wonen realiseert. Want na het besluit van de raad over aantallen en percentages komt namelijk de vraag: waar gaan we die woningen dan allemaal bouwen?! Slim verdichten is daarbij onvermijdelijk. Er zijn volgens vd Hoven echt kwalitatieve alternatieven voor het liefdeloze ‘kleiner bouwen’ of het ‘paardenmiddel’ van de hoogbouw.
Vanuit de zaal komen in dit verband ook de initiatiefnemers van Minidorp in de Stad op de Stadswerven aan het woord. Het gaat om een groep van actieve jonge ouderen. Een mooi voorbeeld van burgers die zelf de regie nemen. Het gaat daarbij om een CPO: collectie opdrachtgeverschap. Het gebouw bevat 11 appartementen en gemeenschappelijke voorzieningen zoals een daktuin, atelier, keuken en tuinhuis waar de bewoners bij elkaar kunnen komen. Anke Kaulingfreks van stichting Minidorp in de Stad denkt dat in deze tijd nu de overheid zich terugtrekt en alle verzorgingshuizen worden afgebroken, zo’n soort woonvorm hét wonen van de toekomst is. De gemeente heeft veel geëist van dit project, maar relatief weinig gefaciliteerd. Wellicht is het een idee een speciale accountmanager voor dit soort projecten aan te stellen.
Schippers sluit hierbij aan: “de hartslag van Dudok gaat sneller dan die van de gemeente”. Het ambtelijk apparaat wil best wel, de politiek ook, maar het blijkt toch lastig om gezamenlijk de versnelling te realiseren die nu nodig is. Ontwikkelen van nieuwbouw duurt sowieso zelden korter dan 2,5 jaar, als voldaan wordt aan alle wettelijke en zelf opgelegde regels. En dan moet er niets fout gaan in de behandeling, bijv. in de raad. Dat dreigt bij binnenstedelijk bouwen, een nog groter risico te worden. Te Kiefte wijst er wel op dat veel ambtenaren in de crisis zijn wegbezuinigd en het nu alle hens aan dek is, maar deskundige mensen schaars zijn. De enige uitweg is eigenlijk procedures te versimpelen. De nieuwe Omgevingswet biedt hiervoor aangrijpingspunten.
Daarmee was het al tijd voor de laatste ronde van het panel. Wat willen de panelleden nog meegeven?
- Vd Hoven wijst in verband met het versnellen van besluitvorming op tijdelijke (bouw)vergunningen.
- Vd Kooij wil meer ruimte geven aan verschillende manieren voor het zelf ontwikkelen van projecten al dan niet in collectieve en/of coöperatieve vormen door burgers, waaronder collectief bouwen maar ook zelf bouwen. Daar kunnen mooie resultaten uitkomen, kijk maar naar de Vest. Er worden op die manier meer karaktervolle gebouwen gebouwd naar de wensen van de bewoners, waarmee de bewoners zich kunnen identificeren en trots op zijn. Op deze manier heeft men ook en veel grotere betrokkenheid bij de mede door hen gebouwde omgeving.
- Te Kiefte pleit nogmaals voor een start met visie, het aanwijzen van locaties en het versterken van de samenwerking bij de realisatie van de woningbouwopgave tussen de verschillende partners die elkaar nodig hebben.
- Schippers waarschuwt voor het “vacuümfolie” van regels dat de gemeente al snel trekt over woningbouwprojecten, waardoor er geen lucht meer bijkomt, maar het is juist nodig om flexibel te blijven en te reageren op nieuwe behoeften in de samenleving. Ook ziet hij mogelijkheden als gevolg van een betere samenwerking tussen het ambtelijk apparaat, het College, maar juist ook de Gemeenteraad. Er zijn 120.000 inwoners van Dordrecht, 300.000 inwoners van de Drechtsteden, maar wanneer er vanuit de raad steeds op het laatste moment wordt gestuurd op de “paar” bezwaren die na alle afstemmingen nog over zijn, dan komen we nooit tot woningbouwproductie.
