Opening en welkom door Lars Sörensen, avondvoorzitter
Dag/avondzitter Sörensen bedankt allereerst Maarten Teekens en Lotte Okkersen voor hun muzikale bijdrage. Daarna wijst hij op de organiserende fracties van de gemeenteraad van Dordrecht: PvdA, Groen Links, Gewoon Dordt en D66. De aanleiding: het college van B&W wil tot 2030 in Dordrecht 10.000 nieuwe woningen bouwen, waarvan in de komende jaren 4.000 op al bekende plekken, en op middellange termijn nog eens 6.000 te plannen op nieuwe locaties. Het college wil wat betreft de eerste 4.000 woningen beginnen met vooral duurdere woningen. De Gemeenteraad bespreekt de plannen op 18 december en later in het voorjaar opnieuw.
Discussie I: “Waar, wat, wanneer bouwen?”
Drie experts met kennis van de lokale en regionale woningmarkt komen aan het woord, Dorith Kools, Waltman Makelaars, Rob Puper, Stad en Land Makelaars tevens voorzitter van de NVM in de regio (Zuid-Holland Zuid tot aan Gorinchem), Marcel Schippers, Dudok groep, projectontwikkelaar, en Peter van de Gugten, directeur bij Heijmans BV (voormalig directeur bij een woningbouwcorporatie en bij Proper Stok).
Op vraag van Sörensen wordt aangegeven dat niet alle panelleden betrokken zijn geweest bij de door het college genoemde markconsultatie. De makelaars zouden dat wel graag hebben gezien. Vooral Puper noemt het RIGO-onderzoek “nogal academisch”. En makelaars hebben via de NVM een zeer volledig en ook veel actueler beeld van de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Zo noemt Kools een grote vraag naar patiobungalows op het moment, maar later kan het zomaar verschuiven naar appartementen. Puper en Kools benadrukken ook dat het van belang is om anticyclisch te ontwikkelen. Dat kan het beste door altijd een goede mix van woningen te ontwikkelen, ook qua prijsklasse, zodat economische ontwikkelingen een minder groot effect hebben.
V.d. Gugten heeft bewezen verdiensten op het gebied van binnenstedelijk ontwikkelen en bouwen. Hij vindt 10.000 woningen erg veel, ook in vergelijking met Rotterdam (50.000). Maar los daarvan, hij vind praten over aantallen een verkeerde discussie. Het moet gaan om het toevoegen van waarde in de stad. En dan kom je op de vraag, wat voegt een project, en breder, de vraag welke stad wil je zijn en wat heeft deze stad nodig? Wat wil je bereiken met de stad, ook op het gebied van mobiliteit en infrastructuur, groen/blauwstructuren? Daaruit volgen de aantallen dan wel vanzelf. Meer specifiek wijst hij de problematische spoorzone.
Kools heeft het idee dat de gemeente voortdurend achter de markt aanloopt. Er zou meer flexibiliteit moeten zijn. Ook Puper mist “souplesse” binnen de gemeente. Daarnaast acht Kools het onmogelijk om 10.000 woningen binnen de huidige bebouwde kom te realiseren. Er is ook juist vraag naar woningen in een groene omgeving of tegen het groen aan. Puper wijst vooral naar Rotterdam waar no-go areas nu even duur worden als de duurste wijken (concreet: Katendrecht).
Het voorbeeld Katendrecht roept met de zaal een discussie op over de rol van de politiek t.a.v het bouwprogramma. Van Gugten: “ruimtelijke ordening is apolitiek” en “goede RO geeft juist ruimte”. Maar de verdeling van volumes/bouwsegmenten is volgens hem wel politiek, bijv. de verdeling tussen duurdere woningen en woningen voor starters. Ook de verhuisbewegingen van grotere groepen bewoners door de stad bij herontwikkelingen zoals Katendrecht en Crooswijk is een politiek issue, wordt vanuit zaal benadrukt door architect Vd Hoven. (De discussie hierover was nogal Rotterdams, en wordt hier achterwege gelaten). Vd Gugten verwijst naar de aloude verdeling 30/30/30% tussen goedkoop, middensegment en duur bouwen. Het mixen hiertussen deze woningsegmenten, ook in de tijd gezien, maakt bouwen ook meer crisisproof.
Op vraag van Sörensen of er eigenlijk wel een heldere, integrale visie is van dit stadsbestuur op de woningbouw geeft Puper aan dat het hard nodig is om het ambitieniveau op een hoger kwalitatief plan te trekken. Dordrecht heeft te vaak de middelmaat opgezocht. Door kwalitatief hoogwaardig te bouwen krijg je ook doorstroming op het niveau van € 250.000 en ruimte voor starters. Hij benadrukt ook de rol sociale huurwoningen.
Ook Schippers mist voldoende visie, met name in de afstemming en samenwerking tussen het college, het ambtelijke apparaat en zeker ook de gemeenteraad. Daardoor ontstaan voortdurende nieuwe discussies en impasses, en vertragingen. Er komt zo geen bouwproductie op gang. Het proces moet dus anders worden ingericht. De politieke behoeften kunnen beter aan het begin worden meegegeven, en dus ook de eventuele bezwaren van omwonenden. Uiteindelijk moet, de bezwaren serieus nemend, een bredere afweging worden gemaakt. Van Gugten raadt ook aan in Rotterdam te kijken, daar heeft men gewerkt met lange doorlooptijden, heeft men doorgebouwd en ontwikkeld in moeilijke tijden en gewerkt met slimme en flexibele omgevingsplannen. Op dit punt kan de nieuwe Omgevingswet ook voor verbeteringen zorgen. Maar men moet de processen ook goed weten te managen.
Van Gugten was corporatiedirecteur en benadrukt de voortdurende vernieuwing van de woningbouwcorporaties. De doelgroep verandert ook voortdurend, Jan de Arbeider bestaat niet meer. Schippers wijst op de ontwikkeling door Dudok van sociale huurwoningen i.s.m. corporaties in Crabbenhof (10-20% van het totaal aantal nieuwe woningen), daarnaast worden dezelfde aantallen te slopen woningen herbouwd. Van Gugten pleit voor “meten is weten” en als de wachtlijsten in je stad te lang worden, moet je echt wat doen.
Kools wijst specifiek op de behoeften van jongeren aan woningen in de stad. Die hebben graag kleinere woningen van 40-50 m2, maar de gemeente meent dat er teveel kleinere woningen in de bestaande voorraad zijn en zet in op minimaal 80m2, in uitzondergelijke gevallen minimaal 60m2. Maar dat sluit niet uit naar de autonome groei van eenpersoonshuishoudens waaronder ook jongeren. Woningen zijn daarom groter dan de behoeften van deze doelgroep. Dit is beleid van de gemeente zelf. Van Gugten waarschuwt er echter voor om kleinere woningen niet de allesoverheersende norm te maken.
Schippers roert mede naar aanleiding van het bouwen voor jongeren (“we willen wel, maar kunnen niet”) ook de belemmerende parkeernormen aan als belemmering voor woningontwikkeling, met name in de binnenstad (specifiek rond een schoolgebouw aan de stationsweg, waarvan de ontwikkeling momenteel stil ligt). Dit zou meer de aandacht van de politiek moeten krijgen. Van Gugten geeft aan in Rotterdam de parkeernorm bijna is losgelaten, als ook in Den Haag (Turfmarkt parkeernorm: 0). Dit vergt wel politieke en bestuurlijke moed. Maar er wordt nu vooral vanuit oude gedachten geredeneerd. [applaus!].
Eén jongere in de zaal, die in Zwijndrecht woont, geeft aan geen behoefte te hebben aan hoogbouw in Dordrecht. Daarmee wordt immers het uitzicht vanuit Zwijndrecht bedorven. Anderen merken daarentegen op dat de Dordtenaren wel op de huidige hoogbouw in Zwijndrecht mogen uitkijken…
Het panel wijst meer algemeen op het risico van NIMBY (“not in my backyard”). De politiek moet wel bredere afwegingen maken waar te bouwen. Maar geen starre maar juist flexibele bestemmingsplannen vaststellen. Ook dat is in Rotterdam op Katendrecht gebeurd.
Van Gugten benadrukt dat er binnenstedelijk meer ruimte is dan men vaak denkt. Je moet “spelen” met verdichten en verdunnen. Puper wijst in dit verband op de verkeerde beslissing van het vorige college om Doelestein te slopen. Daarvoor lag een verantwoord voorstel voor herontwikkeling, nu ligt er winderig parkeerterrein in de stad [applaus!].
Vanuit de zaal wordt gewezen op de noodzaak van duurzaam bouwen. Van Gugten is het hiermee eens: Heijmans is volop bezig met de energietransitie, in 2020 moeten alle nieuwe woningen energie opleveren. Ook Schippers herkent zich in dit ambitieniveau: “We doen juist meer dan de gemeente ons vraagt”. Vanuit de zaal wordt gewezen op gebouwgebonden financiering om woningen te verduurzamen (SVL leningen), Dordrecht zou echter op dit punt niet met de provincie samenwerken. Van Gugten wijst op het gigantische bedrag van € 260 mln dat Rotterdam Zuid krijgt van het rijk, voor een integrale aanpak van Rotterdam Zuid waarin energie transitie een onderdeel is. Maar ook voor de aanpak van armoede, werken, onderwijs en fysieke leefomgeving.
Dat is ook hard nodig, want grote stukken van Rotterdam Zuid verpauperen, en verduurzamen is anders een fictie. Het Rijk richt zich allereerst op de corporatie (grote aantallen), maar particuliere woningen moeten ook aandacht krijgen. Nieuwbouw zal niet het probleem worden qua verduurzaming als het aan Heijmans ligt. [applaus!]
Vanuit de zaal wordt gepleit voor het reserveren van een deel van Amstelwijck voor stadstuinieren, samen met een vrije school en een zorginstellingen. Dit kost 1,5 ha van de 10 ha, 28 villa’s minder, maar 75 fte arbeidsplaatsen. Er is steun van de provincie, en ervaring opgedaan in Tilburg en Berlijn/Tempelhof. [applaus!]. Schippers vindt coöperaties ondersteund moeten worden, maar ziet dit project niet per se op Amstelwijck. Hij pleit wel voor een meer flexibele invulling van de wijk met meer sociale woningen. Ook Kools pleit voor meer diversiteit.
Bij de afsluiting wordt nog opgemerkt:
- Kools: betrek projectontwikkelaars, makelaars meer bij de gemeentelijke planontwikkeling.
- Puper: kijk voor inspiratie nog eens wat vaker in Rotterdam (bijv. wat betreft het aanbod voor jongeren, de ontwikkeling van horeca, etc.
- Vd Gugten: meten is weten: je moet harde cijfers hebben om bijv. vast te stellen dat gezinnen of hippe jongeren vertrekken uit je stad. Daarnaast: onderwijs als vestigingsfactor: vd Gugten wijst op de vooruitziende blik van Mark Hoefijzer die aan de basis stond van het Leerpark, anders was zelfs het mbo onderwijs vertrokken uit de stad, nu trekken de leerlingenaantallen zelfs weer aan en ontwikkelt het Leerpark zich tot bredere hbo-campus.
- In reactie op een opmerking uit de zaal “Dat Dordrecht vooral Dordrecht moet blijven” geeft Mignon Nusteling aan dat deze inspreker te veel uit gaat van een nostalgisch beeld, en Dordrecht een dynamische, vernieuwende en voor jongeren aantrekkelijke stad moet worden. [applaus!]
